Kratkoročni najam može donijeti višestruko više od dugoročnog — ali troškovi, sezonalnost i nova EU regulativa mijenjaju računicu. Konkretna usporedba za Split i Zagreb.
Vlasnik stana od 60 kvadrata u centru Splita može iznajmiti stan dugoročno za 1.100 eura mjesečno. Ili ga može staviti na Airbnb, naplaćivati 130 eura po noći i — uz dobru popunjenost — godišnje zaraditi tri puta više od dugoročnog najama.
Zvuči lako. I nije pogrešno.
Ali ono što vlasnici često ne računaju su troškovi koji rastu s Airbnbom, sezonalnost koja troši godišnji prihod u tri ljetna mjeseca, i nova EU regulativa koja od ove godine mijenja pravila igre za cijelo tržište.
Što podaci stvarno govore
Prema podacima analitičke platforme Airbtics za Split za period od veljače 2025. do siječnja 2026., medijan godišnjeg prihoda za kratkoročni najam iznosi 32.000 eura — uz prosječnu dnevnu cijenu od 116 eura i prosječnu popunjenost od 75 posto. Ukupno je aktivno 6.903 oglasa.
Eurostat bilježi 27,7 milijuna gostiju noćenja kroz online platforme za Jadransku Hrvatsku — što čini naše primorje najtraženijim odredištem za kratkoročni najam u cijeloj EU. Nije iznenađenje: Split, Dubrovnik i Hvar su na globalnoj mapi kratkoročnog turizma.
Zagreb je drugačija priča. Nije destinacija sunca i mora, ali ima stabilan poslovni i kulturni turizam. Prosječna dnevna cijena je niža (60-85 eura), a sezonalnost manje izražena — ljetni vrhunci manje ekstremi, ali i zimski minimum viši.
Što Airbnb zapravo košta
Bruto prihod od kratkoročnog najma i neto koji ostaje u džepu — nisu isti broj. Troškovi koji rastom Airbnb prihoda rastu proporcionalno:
Varijabilni troškovi (ovise o broju gostiju):
- Čišćenje između gostiju: 25-50 eura po promjeni, ovisno o veličini i gradu
- Airbnb provizija za domaćina: 3% od cijene smještaja
- Potrošna roba (toaletni papir, kava, šampon): 5-10 eura po gostu
Fiksni troškovi (ostaju neovisno o popunjenosti):
- Komunalije (struja, voda, internet): 150-250 eura mjesečno
- Namještaj i oprema (amortizacija): 1.000-2.000 eura godišnje
- Osiguranje: 200-400 eura godišnje
- Eventualni property manager (ako ne upravljate sami): 15-25% prihoda
Za stan u Splitu s bruto prihodom od 32.000 eura, realni neto nakon svih troškova (bez poreza) je 20.000-24.000 eura — ovisno o tome je li vlasnik sam upravlja ili ima property managera.
Dugoročni najam nema te varijabilne troškove. Stan se iznajmi, stanar plaća komunalije, vlasnik naplati najamninu. Upravljanje traje sat ili dva godišnje.
Nova regulativa koja mijenja igru
Od kraja svibnja 2026. stupa na snagu EU Uredba 2024/1028 — obavezna digitalna registracija operatora kratkoročnog najma i obaveza dijeljenja podataka između platformi (Airbnb, Booking.com, Vrbo) i poreznih tijela. Platforme moraju evidentirati i prijaviti sve prihode domaćina.
Hrvatska uvodi obveznu registraciju tek 2027. — ali podaci za 2025. i 2026. bit će retroaktivno dostupni poreznim tijelima. Tko nije prijavljivao prihode od kratkoročnog najma — prijavljivanje od 2027. neće izbrisati prethodne neevidentiranosti.
Gradovi poput Dubrovnika već uvode dodatne lokalne naknade za kratkoročni najam i razmatraju ograničenja broja dana iznajmljivanja (po uzoru na Barcelona model, 120 dana godišnje).
Tko bi trebao izabrati što
Kratkoročni najam ima smisla kada:
- Stan je u turističkoj destinaciji s visokom sezonalnom potražnjom
- Vlasnik ima kapacitet za upravljanje (ili može platiti managera)
- Stan je opremljen i ne zahtijeva kontinuiranu obnovu
- Vlasnik razumije porezne obveze i obvezu registracije
Dugoročni najam ima smisla kada:
- Stan je u manje turističkom gradu (unutrašnjost, manje gradovi)
- Vlasnik želi pasivni prihod bez operativnog rada
- Stabilnost prihoda je važnija od maksimalnog prinosa
Za Zagreb, razlika između Airbnba i dugoročnog najma — kad se oduzmu troškovi — često je manja nego što izgleda na papiru. Za Split, razlika je i dalje velika.
Kratkoročni najam nije pasivna zarada — to je mali poslovni poduhvat koji zahtijeva operativno upravljanje, porezno znanje i prilagodbu novoj regulativi. Tko to razumije i pripremi se, ima realan potencijal za znatno viši prinos od dugoročnog najma. Tko misli da je dovoljno objaviti oglas i čekati — najčešće dobije razočaranje i porezno iznenađenje.
Izvori i dodatno čitanje
- Airbtics — Split, Croatia Airbnb Revenue 2026 — podaci o prihodima, popunjenosti i ADR za kratkoročni najam u Splitu
- Monitor.hr — EU regulativa kratkoročnog najma 2026 — EU Uredba 2024/1028 i hrvatska implementacija
- Airbnb — Porezni vodič za Hrvatsku 2026 — službene porezne obveze za domaćine u Hrvatskoj
- DubrovnikNet — EU zakon o Airbnbu — lokalne mjere i europski trend regulacije
- Rentl.io — Priručnik za cijene kratkoročnog najma 2026 — faktori koji utječu na prihod kratkoročnog najma