Iznajmljivanje nekretnine: pasivna zarada ili drugi posao — stvarni brojevi
Prinos od iznajmljivanja stana u Zagrebu iznosi 3-5% godišnje — nakon troškova i poreza. Usporedba s alternativama i što zapravo ostaje u džepu vlasniku.
"Imam stan koji iznajmujem — pasivna zarada." Čujete to redovito. I jest, djelomično. Ali "pasivna zarada" pretpostavlja da se nemate što baviti, a svaki vlasnik nekretnine koja je iznajmljena zna da to nije sasvim točno.
Koja je razlika između mita i stvarnosti — i jesu li broj zaista dobri?
Bruto vs. neto prinos: gdje se gubi polovina
Uzmimo konkretan primjer: jednosobni stan u Zagrebu, vrijednost 130.000 eura, stanarina 650 eura miesečno.
Bruto godišnji prinos: 650 × 12 = 7.800€ / 130.000 = 6%
Zvuči dobro. Ali to je bruto — prije troškova i poreza.
Odbitak troškova:
- Porez na najam (12% u sustavu godišnjeg paušala ili 10% na dobitak po stvarnim troškovima): ~800-1.000€
- Komunalne usluge koje vlasnik plaća (pričuva, osiguranje): ~1.200€/god
- Popravci i održavanje (realno, u prosjeku): ~600-800€/god
- Praznina (prosječno 4-6 tjedana godišnje bez stanara): ~600€ izgubljeno
- Upravljanje (ako koristite agenciju): 5-10% najamnine
Neto prinos realnoj procjeni: 7.800 − 3.200 = 4.600€ neto / 130.000 = 3,5%
Za nekretninu od 200.000€ s istim troškovima: 3-4%.
Je li 3,5% dobro?
Za usporedbu:
- Oročena štednja u HR (2025.): 2-3% godišnje
- ETF VWCE (prosjek zadnjih 10 god.): ~9-11% godišnje
- Nekretnina + aprecijacija vrijednosti: ovisno o lokaciji, Zagreb +30-40% u zadnjih 5 god.
Nekretnina nije samo najamnina — tu je i porast vrijednosti. Zagreb je skočio dramatično. Ali budući li rast biti isti? Demografija, regulacija najma, ekonomski cikluси — nitko ne zna.
Za ljude koji već imaju stan i iznajmljuju ga bez hipoteke: 3,5% neto je solidan, passivni prihod uz minimalni angažman. Nije spektakularno, ali je siguran.
Za ljude koji kupuju nekretninu s hipotekom radi iznajmljivanja: matematika je mnogo složenija. Cijena novca (kamata), rizik praznog stana, troškovi — sve to drastično mijenja izračun.
Koliko je to zaista "pasivno"
Aktivnosti koje vlasnik ne može izbjeći:
- Pronalazak stanara (oglasi, razgovori, provjere)
- Ugovor o najmu (idealno uz odvjetnika)
- Primopredaja stana (dokumentacija, stanje)
- Rješavanje kvarova i reklamacija
- Godišnja porezna prijava
- Periodični posjeti i inspekcija
Realistično: 10-20 sati godišnje za glatko iznajmljivanje. Više ako je problematičan stanar ili veći kvar.
To je manje od drugog posla, ali nije nula. "Pasivna zarada" je neprecizno, "nisko-angažmanska zarada" je točnije.
Kratkoročni najam (Airbnb): veći prinos, veći angažman
Apartman koji se iznajmljuje turistima (Dubrovnik, Split, Hvar, Zagreb centar) može ostvariti i do 2× višu godišnju najamninu od dugoročnog najma. Ali:
- Porez na turistički smještaj + boravišna pristojba
- Puno češće čišćenje i zamjena posteljine
- Sezonalnost — visoka sezona 3-4 mjeseca, ostatak niža popunjenost
- Komunalni propisi koji se mijenjaju (gradovi uvode ograničenja)
- Upravljanje recenzijama, komunikacija s gostima
Kratkoročni najam je aktivni posao, ne pasivna zarada. Za to trebate ili puno vremena ili agenciju za upravljanje (koja uzima 20-30%).
Iznajmljivanje nekretnine je dobra opcija za one koji istu tu nekretninu ionako posjeduju i ne koriste. Kao investicija od nule — zahtijeva detaljnu kalkulaciju na konkretnoj adresi i cijeni. 3,5% neto prinos možda je dovoljno uz porast vrijednosti imovine, a možda nije dovoljno uz hipotekarni dug i tržišnu neizvjesnost.
Izvori i dodatno čitanje
- Porezna uprava — Oporezivanje prihoda od najma — paušalni porez i alternativni obračun
- DZS — Prosječne stanarine u HR — statistike stambenog tržišta
- HNB — Tržište nekretnina — indeks cijena nekretnina i kretanja
- Numbeo — Cost of living Zagreb — usporedba najamnina i troškova
- Ministarstvo turizma — Evidencija iznajmljivanja — propisi i obveze za turistički smještaj