Skriveni troškovi kupnje stana u Hrvatskoj koje nitko ne kaže unaprijed

Dogovorili ste 200.000 eura. Potpisali ste predugovor. Uzeli ste kredit točno na taj iznos.

Tjedan dana kasnije saznajete da morate platiti još 14.000 eura — u roku od 30 dana.

Ovo nije scenarij koji se rijetko događa. Kupci koji prvi put kupuju stan — i mnogi koji nisu prvi put — redovito podcjenjuju troškove koji dolaze uz kupnju nekretnine u Hrvatskoj. Nisu skriven u sitnom tisku. Sve je javno i predvidljivo. Ali nitko ih ne slaže unaprijed na jedno mjesto.

Porez na promet nekretnina: 3% koji lako zaboravite

Kupujete rabljeni stan od fizičke osobe (što je najčešći scenarij)? Plaćate porez na promet nekretnina od 3% tržišne vrijednosti. Porezna uprava procjenjuje tu vrijednost — što znači da nije nužno jednaka dogovorenoj cijeni. Ako je stan prodan po cijeni ispod tržišne, Porezna uprava može procijeniti više.

Za stan od 200.000 eura: 6.000 eura poreza, u roku od 30 dana od potpisa ugovora.

Za stan od 120.000 eura: 3.600 eura. Za stan od 300.000 eura: 9.000 eura.

Iznimka: kupujete novogradnju od investitora koji je pravna osoba. Tu nema poreza na promet — ali u cijenu je uključen PDV od 25%. Investitor ga je platio, i prenio u cijenu koja vam je ponuđena.

Dobra vijest od 2025.: kupci koji ispunjavaju uvjete (mlađi od 45 godina, bez prethodnog vlasništva nekretnine, prijavljivanje boravišta na adresi stana) mogu ostvariti povrat cijelog poreza od 3% za rabljenu nekretninu — ili povrat 50% PDV-a za novogradnju. Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) u roku od 24 mjeseca od ugovora.

Agencijska provizija: plivo što ne vidite na oglasu

Uobičajena provizija agencije za nekretnine u Hrvatskoj je 2-3% + PDV od kupoprodajne cijene — i u pravilu ju plaća kupac, prodavač, ili oboje.

Za stan od 200.000 eura:

• 2% + PDV (25%): 5.000 eura
• 3% + PDV: 7.500 eura

Agencijsku proviziju ne morate uvijek platiti — ako stan kupujete direktno od vlasnika bez posrednika, nema je. Ali svaki oglas koji vidite na Njuškalo ili Crozilli gdje je posrednik naveden — uključuje je u transakciju. Pitajte unaprijed je li u cijeni, ili dolazi na vrh.

Provizija je PDV-om uvećana jer su agencije u pravilu obveznici PDV-a. Ako vam kaže "3 posto", prava cijena je 3,75 posto.

Javni bilježnik, ZK i procjena: sitni troškovi koji se zbroje

Javni bilježnik mora solemnizirati (ovjera u pravnom smislu) svaki ugovor o kupoprodaji nekretnine. Cijena se obračunava prema tarifi — za stan od 200.000 eura, realističan iznos je 300-500 eura, za veće stanove može biti i više.

Upis u zemljišne knjige — bez toga niste formalni vlasnik. Sudska pristojba za upis ovisi o vrijednosti nekretnine i kreće se od 100 do 200 eura. Ovo često radi javni bilježnik u vašem ime, kao dio ukupne usluge.

Procjena nekretnine — ako kupujete na kredit, banka zahtijeva procjenu od ovlaštenog procjenitelja. Troškovi su 200-400 eura i plaćate ih vi, bez obzira odobri li banka kredit ili ne.

Energetski certifikat — zakonski ga mora pribaviti prodavatelj prije prodaje, ali u praksi prodavatelji koji ga nemaju mogu prebaciti trošak (500-1.000 eura) na pregovaranje o cijeni.

Novogradnja vs. starogradnja — nije isti trošak

Kupnja novogradnje od investitora koji je pravna osoba: nema poreza na promet. Ali u cijenu je već uključen PDV (25% na stambene objekte). Efektivno, niste pošteđeni poreza — samo je drugačije ugrađen u cijenu.

Nema agencije ako kupujete direktno od investitora — ali u novogradnji postoje drugi troškovi: priključci na infrastrukturu, uređenje zajedničkih prostora, pričuva od prvog dana.

Za prvu nekretninu (novogradnja): od 2025. možete ostvariti povrat 50% plaćenog PDV-a putem APN-a. Na stanu od 200.000 eura gdje je PDV 25% — to znači potencijalni povrat od 25.000 eura (50% od 50.000 eura PDV-a). Uvjeti su strogi: dob do 45 godina, bez prethodnog vlasništva, kvadratura unutar propisanih granica, cijena ispod 50% lokalne prosječne cijene po m².

---

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj formalno je transparentna — svi troškovi su zakonski propisani i javno dostupni. Ali nitko ih ne slaže u jednu tablicu za kupca koji ih vidi po prvi put. Budžet bez tih 7-10 posto nije budžet — to je samo cijena stana. Stvarna cijena dolazi s papirima.

---

Izvori i dodatno čitanje

• Domekspert.hr — Svi skriveni troškovi kupnje i prodaje nekretnina — detaljan pregled svakog troška s iznosima
• Croreal.com — Troškovi nekretnine u Hrvatskoj 2025/2026 — aktualni pregled poreza i naknada
• Gov.hr — Porez na promet nekretnina — službena pravila i iznimke
• APN — Uvjeti za povrat poreza na prvu nekretninu — tko može ostvariti povrat i kako
• Ardor Real Estate — Troškovi kupnje stana u Hrvatskoj — pregled troškova s perspektive kupca
• Stanarica.hr — Porez na nekretnine: kompletan vodič — detaljno o porezu na promet i izračunu