Objavljeno 29. svibnja 2026.Aron Balog

Kolika je normalna kapara u Hrvatskoj — 5%, 10% ili više?

Zakon ne određuje visinu kapare. Tržišna praksa je 10%, ali u pravoj situaciji može se pregovarati. I zna se kada visoka kapara vama ide u korist.

Euro novčanice, ključevi od stana i minijaturne kućice — simbolizira financiranje kupnje nekretnine

Agent kaže: "Kapara je 10 posto." Stan vrijedi 200.000 eura. To je 20.000 — gotovinom, odmah, bez ikakve garancije osim lista papira. Pitanje koje rijetko tko postavi naglas: je li 10% fiksan iznos ili je to samo ono što agent predlaže?

Nije fiksan. Uopće.

Što zakon (ne) kaže o visini kapare

Zakon o obveznim odnosima ne propisuje minimalnu ni maksimalnu visinu kapare. Iznos je predmet dogovora između kupca i prodavatelja — bez zakonskog ograničenja na donjoj ili gornjoj granici.

Jedini pravni mehanizam koji može korigirati kaparu jest sud: po zahtjevu stranke, sud može smanjiti pretjerano visoku kaparu koja bi bila nerazmjerna obvezama iz ugovora. U praksi se to rijetko primjenjuje — stranka koja je potpisala predugovor u načelu je dobrovoljno prihvatila taj iznos.

Postoji jedan poseban prag s pravnom važnošću: ako kapara prelazi 10% kupoprodajne cijene i to je uneseno u predugovor, kupac stječe pravo tražiti zabilježbu predugovora u zemljišnim knjigama (ZK). Zabilježba sprječava prodavatelja da nekretninu u međuvremenu proda trećoj osobi ili je optereti hipotekom.

Tržišna praksa — što se stvarno događa

Nepisani standard gravitira oko 10%. Razlozi su praktični: dovoljno da kupac ne odustane olako, dovoljno malo da kupac ne zahtijeva ZK zabilježbu automatski, okrugla cifra koja ne zahtijeva kalkulator.

U praksi se pojavljuju i manji i veći iznosi:

5% — kod kraćih predugovora, pri kupnji skupih nekretnina (iznad 500.000 €) ili kad je kupac u jačoj pregovaračkoj poziciji (plaća gotovinom, može zatvoriti posao brzo).

15% i više — na vrućim tržištima (Split, Zagreb, Dubrovnik, Istra) gdje prodavatelj može birati između više zainteresiranih kupaca i želi veće jamstvo ozbiljnosti.

Novoizgradnja — developeri ponekad traže i do 20% jer je rizik gradnje dugotrajan, a zahtjevi za plaćanjem u ratama su česti.

Kada pregovarati o nižem iznosu

Kapara nije nepromjenjiva. Pregovaranje je legitimno i često uspijeva ako ste u dobroj poziciji.

Argumenti za niži iznos:

Plaćate gotovinom i možete zatvoriti posao brzo
Predugovor ima kratki rok (30 dana ili manje do glavnog ugovora)
Prodavatelj je motiviran ili nekretnina dugo stoji na tržištu
Stan ima nedostatke koje prihvaćate

Argumenti prodavatelja za viši iznos:

Više zainteresiranih kupaca koji čekaju
Nekretnina je jedinstvena ili u posebnoj lokaciji
Kupnja se financira kreditom s neizvjesnim rokom odobrenja

Bitno: visoka kapara nije isključivo na štetu kupca. Prodavatelj koji je primio veliku kaparu sam snosi veći rizik — ako odustane, mora vratiti dvostruko. Ta asimetrija radi u oba smjera.

Izvori i dodatno čitanje

Više članaka

Što zakon (ne) kaže o visini kapare

Zakon o obveznim odnosima ne propisuje minimalnu ni maksimalnu visinu kapare. Iznos je predmet dogovora između kupca i prodavatelja — bez zakonskog ograničenja na donjoj ili gornjoj granici.

Tržišna praksa — što se stvarno događa

U praksi se pojavljuju i manji i veći iznosi:

5% — kod kraćih predugovora, pri kupnji skupih nekretnina (iznad 500.000 €) ili kad je kupac u jačoj pregovaračkoj poziciji (plaća gotovinom, može zatvoriti posao brzo).

15% i više — na vrućim tržištima (Split, Zagreb, Dubrovnik, Istra) gdje prodavatelj može birati između više zainteresiranih kupaca i želi veće jamstvo ozbiljnosti.

Novoizgradnja — developeri ponekad traže i do 20% jer je rizik gradnje dugotrajan, a zahtjevi za plaćanjem u ratama su česti.

Kada pregovarati o nižem iznosu

Kapara nije nepromjenjiva. Pregovaranje je legitimno i često uspijeva ako ste u dobroj poziciji.

Argumenti za niži iznos:

Plaćate gotovinom i možete zatvoriti posao brzo

Predugovor ima kratki rok (30 dana ili manje do glavnog ugovora)

Prodavatelj je motiviran ili nekretnina dugo stoji na tržištu

Stan ima nedostatke koje prihvaćate

Argumenti prodavatelja za viši iznos:

Više zainteresiranih kupaca koji čekaju

Nekretnina je jedinstvena ili u posebnoj lokaciji

Kupnja se financira kreditom s neizvjesnim rokom odobrenja

Bitno: visoka kapara nije isključivo na štetu kupca. Prodavatelj koji je primio veliku kaparu sam snosi veći rizik — ako odustane, mora vratiti dvostruko. Ta asimetrija radi u oba smjera.