Objavljeno 29. svibnja 2026.Aron Balog

Kapara ili predujam — razlika koja košta tisuće eura

Kapara: gubitak ili dvostruki povrat. Predujam: uvijek se vraća. Naziv u ugovoru je presudan — i mnogi ga zamjenjuju ne znajući razliku.

Mladi muškarac potpisuje dokument u modernom uredu — ilustracija potpisivanja predugovora za nekretninu

Petnaest tisuća eura prebacili ste na račun prodavatelja. Stan koji ste tražili godinama — prava lokacija, dobar kat, nema buke. Tjedan dana poslije dolazi SMS: "Oprostite, imamo boljeg kupca. Vraćamo vam novac."

Ako ste platili kaparu — dobivate 30.000. Ako ste platili predujam — dobivate 15.000.

Razlika je u jednoj riječi u ugovoru.

Što je kapara, a što predujam

Predujam (avans) je djelomična uplata cijene. Pravni efekt je jednostavan: bez obzira što se dogodi, vraća se ili uračunava u konačnu cijenu. Nema gubitka, nema kazne. Prodavatelj koji odustane vraća jednak iznos. Kupac koji odustane dobiva novac natrag.

Kapara je nešto sasvim drugo. Prema Zakonu o obveznim odnosima (čl. 303), kapara je novčani iznos koji jedna strana daje drugoj u trenutku sklapanja ugovora — s tri svrhe: dokazuje da je ugovor sklopljen, osigurava da će biti ispunjen, i služi kao unaprijed fiksirana naknada štete bez dokazivanja.

Pravne posljedice su asimetrične:

Odustane li strana koja je dala kaparu → kapara propada
Odustane li strana koja je primila kaparu → mora vratiti dvostruki iznos

Predujam nema taj "kažnjavajući" mehanizam. On je financijsko osiguranje bez sankcija.

Zašto ih brkamo — i zašto je to opasno

U svakodnevnom govoru oba pojma znače "ulazni novac za nekretninu". Agencije, pa čak i bilježnici, ponekad koriste izraze naizmjenično. Problem nastaje kad padne spor.

Sud gleda na naziv i sadržaj ugovora, ne na namjere stranaka. Ako ugovor kaže "predujam" — primjenjuju se pravila predujma, makar obje strane mislile da se radi o kapari. Ako piše "kapara" — idu kapara-pravila.

Nerijetko se dogodi i obrnuto: ugovor kaže kapara, prodavatelj misli da može naprosto "razmijeniti kupca" i vratiti jednak iznos — a onda ga sud prisili na dvostruko.

Kapara kao odustatnina — treća opcija

ZOO čl. 307 dopušta stranama da ugovore kaparu i kao odustatninu. U tom slučaju obje strane zadržavaju pravo odustanka — ali po cijeni kapare. Kupac odustane i gubi kaparu; prodavatelj odustane i vraća dvostruko. Nema daljnjih tužbi, nema dokazivanja štete.

Ovo je najčistiji mehanizam. Za predugovore gdje obje strane žele fleksibilnost — preporučeni model.

Bez klauzule o odustatnini, prodavatelj koji odustaje ne može se "otkupiti" dvostrukom kaparom — kupac i dalje može tražiti prisilno ispunjenje ugovora (sud može naložiti sklapanje glavnog kupoprodajnog ugovora) ili naknadu štete koja nadilazi iznos kapare.

Savjet koji vrijedi svaki put: prije potpisivanja provjerite piše li "kapara" ili "predujam" — i što je konkretno ugovoreno glede odustatnine.

Izvori i dodatno čitanje

Više članaka