APN i POS program u 2026.: što je ostalo od državnih poticaja za prvu nekretninu

Imaš 32 godine, stabilan posao, mala uštevina i cijela obitelj te pita kad napokon kupuješ stan. Čuješ da postoje državni poticaji. Guglаš APN. Pronađeš informacije iz 2021., 2022., 2023. — a onda uhvatiš rečenicu koja ti pokvari večer: posljednji natječaj bio je 2023.

Državni poticaji za prvu nekretninu u Hrvatskoj nisu nestali — ali su se promijenili, sužili, i dijelom premjestili u oblike koje mnogi ne prepoznaju. Evo što zapravo postoji u 2026.

APN program: čemu je bio namijenjen i zašto stoji

Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) vodila je program subvencioniranja stambenih kredita od 2017. do 2023. Program je funkcionirao jednostavno: država je preuzela dio kamatnog tereta, smanjujući efektivnu kamatnu stopu za korisnike ispod tržišnih razina.

Posljednji natječaj raspisan je za 2023. godinu i više nije ponovljen. Razlozi su višestruki: analitičari su upozorili da je program u nekim lokacijama doprinio rastu cijena nekretnina za 15-20% jer je potražnja naglo skočila bez odgovarajuće ponude. U isto vrijeme, EKB je podigao kamatne stope, povećavši trošak subvencioniranja za državni proračun.

Danas APN ne prima nove zahtjeve za subvencije stambenih kredita. Onima koji su koristili program — uvjeti i dalje vrijede do isteka ugovora.

POS program: poticana stanogradnja koja je i dalje aktivna

Dok APN stoji, POS (Poticana stanogradnja) nastavlja s radom — ali pod uvjetima koje puno potencijalnih kupaca ne poznaje dobro.

POS stanovi grade se i distribuiraju kroz gradske i župane stambene agencije. Ključna razlika od tržišta: maksimalna cijena kvadrata ograničena je na 2.104 EUR/m² — gotovo upola niže od tržišnih cijena u Zagrebu ili Splitu. Kredit kroz POS nosi prosječnu kamatnu stopu od 2,2% godišnje, rok otplate do 30 godina, bez obveze žiranta.

Zamka: na POS stanove u većim gradovima postoje liste čekanja. U Zagrebu i Splitu se čeka i po nekoliko godina. Tko ne žuri i može čekati — POS je vjerojatno najjeftiniji put do vlasništva. Tko treba stan odmah — mora gledati drugdje.

Porezni povrati: tiha mjera s konkretnim brojevima

Dok se o APN-u priča puno, o poreznim povratima za prvu nekretninu mnogi ne znaju ništa. A to je novac koji možeš dobiti natrag — bez čekanja na listi.

Povrat poreza na promet nekretninama: Pri kupnji stana na sekundarnom tržištu (starogradnja), plaća se porez na promet u iznosu od 3% od kupoprodajne cijene. Kupci prve nekretnine koji ispunjavaju uvjete mogu zahtijevati povrat 100% tog poreza. Za stan od 150.000 EUR — to je 4.500 EUR nazad.

Povrat PDV-a na novogradnju: Nova stanovi imaju PDV od 25%. Kupci prve nekretnine mogu tražiti povrat 50% plaćenog PDV-a. Za stan od 200.000 EUR (od čega je 40.000 EUR PDV), to je potencijalni povrat od 20.000 EUR — iznos koji se ne smije ignorirati.

Uvjeti za oba: hrvatska državljanstvo, dob ispod 45 godina, stan mora biti prva nekretnina u vlasništvu, a kvadratura odgovara standardima (do 120 m² za parove, manji za single kupce, uz dodaak za svako dijete).

Regionalni bonusi: neke županie plaćaju više

Neke县 i grad posebno subvencioniraju kupnju nekretnine za mlade. Primjer: Osječko-baranjska župania nudi smanjenje kamatne stope za 1 postotni bod. Pojedine manje jedinice (poput Koške) kombiniraju više mjera i nude smanjenje od ukupno 2 postotna boda.

To može zvučati malo — ali 1% manje kamate na kredit od 150.000 EUR kroz 25 godina znači otprilike 20.000 EUR manje plaćenih kamata ukupno. Ne beznačajno.

Detaljan pregled po županijama dostupan je na portalu demografija.info koji vodi Ministarstvo prostornog uređenja.

Zamke i ograničenja na koje treba paziti

Niti jedan program ne dolazi bez ograničenja. Nekoliko ključnih:

POS lista čekanja: U Zagrebu i Splitu se na POS stan čeka i 3-5 godina. Ako ti je hitno, to nije opcija.

Limit površine: Porezni povrat vrijedi samo za stanove unutar određene kvadrature — previše kvadrata i gubi se pravo na povrat. Detaljno provjeri na Poreznoj upravi ili kod javnog bilježnika.

Cijena ne smije prelaziti limit: Za porezni povrat, prosječna cijena kvadrata ne smije biti više od 50% iznad regionalne prosječne cijene prema Ministarstvu. U skupim lokacijama to može biti prepreka.

Konzultacija je obvezna: Zahtjevi za povrat PDV-a i poreza na promet traže dokumentaciju, i procedura nije trivijalna. Savjetuje se angažiranje poreznog savjetnika ili iskusnog javnog bilježnika koji zna sustav.

Što dolazi: Zakon o pristupačnom stanovanju

Vlada je 2025. pokrenula Nacionalni plan stambene politike i priprema Zakon o pristupačnom stanovanju koji je u 2026. u procesu. Plan predviđa proširenje POS-a, regulaciju kratkoročnog najma koji pritišće dugoročne najamnine, i eventualni povratak subvencioniranja kredita u nekoj formi.

To je signal da sustav nije gotov — ali dok zakon ne stupi na snagu, korisno je znati što postoji sada. Porezni povrati, POS program i regionalne mjere zajedno mogu smanjiti trošak kupnje za desetke tisuća eura. Samo ih treba znati koristiti.

---

Izvori i dodatno čitanje

• Kompare: Vodič kroz poticaje za prvu nekretninu 2026.
• gov.hr: Subvencioniranje stambenih kredita za mlade
• Ministarstvo graditeljstva: Subvencioniranje stambenih kredita
• Vlada RH: APN obradio sve zahtjeve za stambene subvencije
• APN: Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama