Objavljeno 8. srpnja 2026.Aron Balog

Turistički najam vs dugoročni najam: prava računica za vlasnike apartmana na moru 2026.

Porezi, boravišna pristojba, popunjenost i skriveni troškovi — usporedba isplativosti turističkog i dugoročnog najma u Hrvatskoj 2026.

Rujan je, sezona je gotovo gotova, i vlasnik apartmana u Makarskoj sjedi za kuhinjskim stolom s hrpom papira — izvještaji iz eVisitora, računi za čišćenje, uplatnice boravišne pristojbe. U istoj zgradi susjed je identičan stan cijelu godinu iznajmljivao studentima za 500 eura mjesečno i o sezoni nije razmišljao ni sekunde. Tko je od njih dvoje na kraju godine bolje prošao? Odgovor u 2026. nije onako jednoznačan kako je bio prije nekoliko godina.

Dva modela, dvije potpuno različite logike

Turistički najam znači desetke gostiju godišnje, mijenjanje posteljine svaki drugi dan i prihod koncentriran u tri ljetna mjeseca. Dugoročni najam znači jednog stanara, jedan ugovor i redovitu, ali skromniju uplatu svakog mjeseca u godini. Razlika nije samo u ritmu posla — razlikuje se i porezni tretman, administracija i rizik praznog stana.

Porezna računica turističkog najma u 2026.

Iznajmljivači koji turistima nude sobe, apartmane ili kuće za odmor plaćaju paušalni porez po krevetu, koji ovisi o razvijenosti turističke općine. Za 2026. iznosi se kreću ovako: u najrazvijenijim turističkim općinama (skupina I) paušal je 100 do 300 eura po krevetu godišnje, u skupini II 70 do 200 eura, u skupini III 30 do 150 eura, a u skupini IV, uglavnom kontinentalnim i manje turističkim područjima, 20 do 100 eura. Tomu se pridodaje boravišna pristojba koju plaća gost, a iznajmljivač je ubire i uplaćuje preko sustava eVisitor — u sezoni 2026. ona iznosi od 0,66 eura po noćenju u kategoriji D do 1,86 eura u kategoriji A, kojoj pripadaju Dubrovnik, Hvar i Bol.

Porezna računica dugoročnog najma

Dohodak od dugoročnog najma stana oporezuje se po stopi od 12 posto na poreznu osnovicu, stopa koja vrijedi od siječnja 2026. Nakon priznatih troškova, efektivno porezno opterećenje iznosi otprilike 8,4 posto ukupne najamnine. Prema analizama koje uspoređuju oba modela, to je i dalje veće porezno opterećenje po euru prihoda nego kod kratkoročnog turističkog najma, iako je razlika u 2026. manja nego prijašnjih godina, upravo zato što je paušal za turistički najam u razvijenim destinacijama znatno povećan.

Popunjenost: brojke koje malo tko govori naglas

Oglasi za apartmane vole isticati "pun ljetni raspored", no državna statistika crta realniju sliku. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna popunjenost soba u siječnju 2026. iznosila je tek 24,6 posto, a stalnih postelja 22,5 posto. U travnju, na startu sezone, popunjenost soba popela se na 47,0 posto, stalnih postelja na 43,0 posto. To znači da izvan srpnja i kolovoza velik dio kapaciteta na moru stoji prazan, a vlasnik svejedno plaća paušal, boravišnu pristojbu i troškove održavanja neovisno o tome je li apartman pun ili prazan. Prema podacima iz proljeća 2026., 55 posto smještajnih objekata bilježilo je rezervacije na razini prošle godine, a 33 posto rast od tri do šest posto — solidno, ali daleko od senzacionalnih najava kojima se sezona najavljuje svake godine.

Skriveni troškovi turističkog najma

Platforme za rezervacije nisu besplatne. Booking.com naplaćuje proviziju od minimalno 12 posto, dok Airbnb naplaćuje 3 posto vlasniku i dodatnih 6 do 12 posto gostu, ugrađeno u cijenu koju gost vidi. Na te se provizije dodatno obračunava 25 posto PDV-a, koji iznajmljivač mora sam prijaviti i platiti Poreznoj upravi svaki mjesec u kojem je primio uslugu strane platforme. Uz to dolaze čišćenje između gostiju, pranje posteljine, sitni popravci zbog veće frekvencije korištenja i, u pravilu, brža amortizacija namještaja i bijele tehnike nego kod jednog stalnog stanara.

Novi faktor: porez na nekretnine za stanove koji ne stanuju stalno

Od 2025. u sustav je ušao porez na nekretnine, zamjena za dotadašnji porez na kuće za odmor, koji pogađa nekretnine što se ne koriste za stalno stanovanje niti se dugoročno iznajmljuju. Za 2026. jedinice lokalne samouprave određuju stopu u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru godišnje, a prosjek na razini Hrvatske orijentacijski iznosi oko 1,6 eura po m². Za vlasnika apartmana od 40 četvornih metara u općini koja primjenjuje višu stopu to može značiti i nekoliko stotina eura dodatnog godišnjeg troška — trošak koji dugoročni najam, budući da se smatra stalnim korištenjem, izbjegava.

Kad se turistički najam stvarno isplati

Prema procjenama iz strukovnih izvora, manji apartman na moru koji se aktivno iznajmljuje turistima može donijeti oko 6.000 eura neto godišnje — no ta brojka pretpostavlja dobru lokaciju, urednu ponudu i angažman oko rezervacija kakav dugoročni najam jednostavno ne traži. U 2026. u sustavu eVisitor registrirano je oko 111.000 malih iznajmljivača s više od 600.000 stalnih postelja, što znači da je konkurencija na tržištu turističkog najma velika, a marketing i kvaliteta oglasa sve više odlučuju hoće li apartman biti popunjen izvan vrhunca sezone.

Tablica s brojkama uvijek favorizira onoga tko je spreman uložiti vrijeme — turistički najam nagrađuje aktivno upravljanje, odgovaranje na upite u devet navečer i spremnost da se kalendar mijenja iz tjedna u tjedan. Dugoročni najam nagrađuje mir. Vlasnik koji nema vremena ili volje voditi apartman kao mali biznis vjerojatno će, kad zbroji sve poreze, provizije i prazne mjesece izvan sezone, doći do skromnijeg, ali stabilnijeg rezultata s jednim stanarom na godinu dana.

Izvori i dodatno čitanje

Više članaka