Predugovor bez kapare — je li uopće moguć i kada ima smisla

Brat prodaje sestri stan koji je kupio kao investiciju. Sve je dogovoreno. Znaju se cijelo življenje. Treba li im kapara? Strogo pravno gledano — ne mora. Ali ako nešto pođe po krivu, nedostatak kapare nosi cijenu.

Valjanost predugovora bez kapare

Predugovor o kupoprodaji nekretnine pravno je valjan bez kapare. Jedini zakonski uvjet je pisana forma — predugovor mora biti sklopljen pisano i sadržavati bitne sastojke glavnog ugovora: opis nekretnine i dogovorenu cijenu.

Nije potrebna ovjera kod javnog bilježnika da bi predugovor bio valjan (ovjera samo ojačava dokaznu snagu i omogućuje neke dodatne zaštite). Nije potrebna ZK zabilježba (ali je preporučena). I kapara nije potrebna.

Dakle: predugovor bez kapare je moguć, sklopiv i zakonski uredan.

Što se gubi bez kapare

Kapara ima konkretnu funkciju — osigurava obje strane od lakog odustajanja. Bez nje, jedini mehanizam zaštite je tužba za prisilno ispunjenje ugovora ili naknadu štete.

To znači:

• Ako prodavatelj odustane — kupac mora tužiti. Postupak traje. Troškovi rastu.
• Ako kupac odustane — prodavatelj mora tužiti i dokazivati stvarnu štetu.
• Bez financijskog penala, obje strane mogu "nestati" relativno lako, osobito ako im sudski troškovi izgledaju manji od potencijalnog gubitka kapare.

Posebno osjetljivo: prodavatelj koji odgađa sklapanje glavnog ugovora može računati da kupac nema volje za sudskim sporom — i napraviti "tihi odustanak" koji se nikad ne sankcira.

Kada predugovor bez kapare ima smisla

Nije da je predugovor bez kapare uvijek loša ideja. Postoje situacije gdje zaista nema potrebe za njom:

Vrlo kratki vremenski razmak — predugovor i glavni ugovor potpisuju se gotovo istovremeno (unutar tjedan dana), ima malo prostora za odustajanje.

Prodaja unutar uže obitelji — nasljedne distribucije, otkupi suvlasničkih dijelova među braćom/sestrama. Ovdje je logika transakcije drukčija nego na slobodnom tržištu.

Obje strane imaju bilježnički potvrđenu volju — javnobilježnička ovjera predugovora pojačava pravnu zaštitu i olakšava prisilno ispunjenje bez financijskog jamstva.

Potpuno sigurna transakcija (prodavatelj ima čiste ZK, kupac ima sredstva potvrđena, nema kredita) — rizik odustajanja je minimalan.

U svim ostalim slučajevima — posebno na otvorenom tržištu s nepoznatim strankama — kapara kao odustatnina je razborit minimum.

---

Izvori i dodatno čitanje

• Predugovor o kupoprodaji nekretnine — Pravomat
• Predugovor o kupoprodaji nekretnine — Odvjetnik Bašović
• Predugovor za nekretnine — vodič — Regent
• Predugovor o kupoprodaji nekretnine 2026 — Katastor.hr
• Prodaja nekretnine — gov.hr