Prodavatelj pronašao boljeg kupca? Imate tri opcije: dvostruka kapara, prisilno ispunjenje ili naknada štete. Ali postoji rok od 6 mjeseci koji mnogi propuste.
Čekali ste tri tjedna. Platili ste kaparu. Odjavili ste se s dosadašnje adrese. A onda agent nazove i kaže: "Prodavatelj se predomislio — pronašao je nekoga tko daje više."
Što imate pravo tražiti? Puno više nego što vam u tom trenutku itko kaže.
Tri pravne opcije kupca
Kada prodavatelj odustane od predugovora ili odbije sklopiti glavni ugovor u dogovorenom roku, Zakon o obveznim odnosima (čl. 304) daje kupcu tri alternativne opcije. Kupac bira — ne prodavatelj:
1. Dvostruka kapara — najbrže rješenje. Prodavatelj vraća dvostruki iznos primljene kapare. Ako ste platili 20.000 €, primate 40.000 €. Posao je gotov. Nema suda, nema čekanja — ako prodavatelj dobrovoljno plati.
2. Prisilno ispunjenje — za kupca koji uistinu želi tu nekretninu i ne prihvaća novčani "otkup". Tužba za sklapanje glavnog kupoprodajnog ugovora. Sud može presuditi da presuda zamijeni nepotpisani ugovor — tj. presuda sama po sebi prenosi vlasništvo, bez da prodavatelj potpisuje ičega. Kapara se uračunava u cijenu ili vraća zasebno.
3. Naknada štete + povrat kapare — ako je stvarni gubitak kupca veći od dvostruke kapare (platio selidbu, otkazao stari stan, imao troškove procjene, izgubio povoljnu kamatnu stopu kredita). Kupac može tražiti stvarnu naknadu štete uz povrat kapare. Zahtijeva dokumentaciju i dokazivanje iznosa.
Rok koji mnogi propuste
Postoji rok od 6 mjeseci od isteka roka za sklapanje glavnog ugovora iz predugovora. Nakon toga, pravo na prisilno sklapanje ugovora zastarijeva. Pravo na dvostruku kaparu ima duži rok zastare (5 godina za novčana potraživanja prema ZOO čl. 226), ali 6-mjesečni rok za ispunjenje je oštar i ne produljuje se.
Praktičan savjet: čim prodavatelj jasno odbije ispuniti predugovor — odmah tražite pravnu pomoć. Ne čekajte.
Najčešći scenarij: "bolja ponuda"
Prodavatelj koji je primio kaparu i pronađe kupca koji nudi više — kalkulira: plati dvostruku kaparu (npr. 20.000 → 40.000), a prodajom po višoj cijeni zasigurno zaradi više. Ako je porast cijene veći od iznosa kapare, financijski mu se "isplati" odustati.
Upravo zato je ZK zabilježba predugovora važna zaštita. Blokira daljnju prodaju ili opterećenje nekretnine dok predugovor traje. Bez zabilježbe, prodavatelj može prodati trećem kupcu koji je zaštićen ZK-om — a prvom kupcu ostaje samo novčano potraživanje.
Zahtjev za zabilježbu moguć je kad kapara iznosi više od 10% ili kad je predugovor javnobilježnički ovjeren.
Ako koristite bankovni transfer (ne gotovinu) za plaćanje kapare — dokazivanje je jednostavno. Gotovinska kapara bez potvrde je zamka u sporovima.
Izvori i dodatno čitanje
Više članaka
- dark webcybersecurity
Što je zapravo dark web: mit vs. stvarnost
30. svibnja 2026.
- cybersecurityPMS
Kako hakiraju sustave za upravljanje hotelima: od recepcije do svake sobe
30. svibnja 2026.
- cybersecurityhoteli
Sezone i hakiranja: zašto hoteli u srpnju imaju tri puta više sigurnosnih incidenata
30. svibnja 2026.