Porezna uprava ima pristup kupoprodajnim registrima, Airbnb oglasima i bankovnim izvodima — kako crosscheck podataka otkriva prihode od najma koje vlasnici ne prijavljuju.
Vlasnik stana u Splitu godinama iznajmljuje apartman turistima. Prihod od najma ne prijavljuje. "Netko bi me morao prijaviti", misli. "Ili ući u moje knjige." Niti jedno nije potrebno.
Porezna uprava od 2024. i 2025. ima pristup skupu podataka koji ne zahtijeva doušnika ni inspekciju: registar nekretnina, oglasne portale, turističke sustave i bankovne izvode. Crosscheck tih izvora sam otkriva nerazmjere.
Što Porezna uprava zapravo može vidjeti
Registar nekretnina i kupoprodajnih ugovora: svaka kupoprodaja nekretnine u RH evidentirana je u Zemljišnoj knjizi. PU zna tko je vlasnik, kada je kupio, po kojoj cijeni i koliko ima nekretnina.
eVisitor sustav: svaki iznajmljivač koji izdaje smještaj turistima mora prijaviti svakog gosta u eVisitor sustav. PU ima pristup ovim podacima — i može usporediti broj prijavljenih gostiju s prihodom koji vlasnik prijavi u poreznoj prijavi.
Oglasni portali: Zakon daje PU ovlast pregledavanja javnih oglasa — Airbnb, Booking.com, Njuškalo, njuškalo nekretnine. Ako je stan oglašen za iznajmljivanje 200 dana godišnje po 80 €/noć, a vlasnik prijavljuje prihod od najma 0 € — taj se nerazmjer uočava.
Bankovni izvodi: PU može, u okviru poreznog nadzora, zatražiti uvid u bankovne transakcije. Redovita primanja od stranih korisnika za iznajmljivanje — vidljiva su.
Porez na nekretnine (od 2025.): uvođenjem poreza na nekretnine na temelju m² (0,60–8 €/m²), PU je primorana imati ažuriran registar svih nekretnina i vlasnika. Svaka nova nekretnina u vlasništvu — vidljiva u sustavu.
Što se dogodi kad PU detektira nerazmjer
Postupak je obično ovakav:
- Algoritam detektira nerazmjer (npr. 150 prijava u eVisitoru, prihod od najma: 0 €)
- PU šalje poziv na razgovor ili pokreće poreznu provjeru
- Od vlasnika se traži objašnjenje i dokumentacija
- Ako se nerazmjer potvrdi — rješenje o obvezi plaćanja poreza na prihod od najma, kamate za sve propuštene godine, kazna
Porez na prihod od stambenog najma u RH: 12% na 70% prihoda (30% se automatski odbija kao troškovi održavanja). Za turistički najam bez paušala — različita stopa ovisno o obliku.
Retroaktivni domet: PU može ući u provjeru za zadnjih 6 godina. Neplaćen prihod od 10.000 €/god. za 5 godina = 50.000 € neprijavljene obveze + kamate + kazne. Iznosi brzo postaju ozbiljni.
Legalizacija: nije kasno, ali čekanje skuplje
Vlasnici koji žele prijaviti prihode od najma mogu to učiniti samoprijavom — uz plaćanje poreza i kamata, ali uz smanjene kazne. Registracija kao najmodavac u nadležnoj ispostavi PU je jednostavan administrativni postupak. Puno jednostavniji od poreznog nadzora koji dolazi bez najave.
Izvori i dodatno čitanje
- Porezna uprava — Najmodavac stambenog prostora
- IUS-INFO — Novosti porezne reforme 2025. s naglaskom na porez na nekretnine
- Index.hr — Ogromne porezne izmjene: stiže porez na nekretnine
- Lucija.legal — Porez na najam stana 2026.: 9 praktičnih pojašnjenja
- Informator.hr — Oporezivanje dohotka od najma i zakupa nekretnina